Encontrarse con un inquilino que no paga el alquiler puede suponer un importante trastorno para el arrendador. En ocasiones el problema puede resolverse sin necesidad de acudir a la Justicia. En otras, cuando se agota la vía diplomática, los propietarios no tienen más opción que interponer una demanda de desahucio.
La buena noticia es que en los últimos años los plazos para la ejecución del desahucio se han acortado, y que si se acude a una asesoría legal de confianza el proceso se puede resolver de forma bastante rápida. De media, el proceso puede alargarse unos cinco meses, pero son muchos los escenarios que pueden producirse, algunos de los cuales permitirán acortar los tiempos.
En cualquier caso, lo más recomendable cuando se produce un impago del alquiler (se considera impago desde el mismo momento en que existe un retraso en relación con el plazo que se indica en el contrato) es intentar en primer lugar solucionarlo por la vía amistosa. Es importante que esta reclamación se realice por escrito y de forma fehaciente, para lo que suele utilizarse como medio un burofax.
En muchas ocasiones, el envío de un burofax con la reclamación de la cantidad pendiente es suficiente para que el arrendatario abone las rentas que adeuda. Pero, si no da resultado, lo que hay que descartar es intentar cambiar la cerradura o recurrir a empresas de desalojo, ya que cualquiera de las dos cosas puede acabar en una denuncia por parte del inquilino, lo que solo va a empeorar la situación.
En los casos en los que la vía amistosa no es suficiente para recuperar las cantidades adeudadas, el arrendador debe acudir a la vía judicial. Mediante la demanda de desahucio el propietario solicita al juzgado el desalojo del inquilino y que se dé por terminado el contrato, además del abono de la cantidad debida. Igualmente, se puede solicitar que el arrendatario pague las costas del procedimiento y las rentas futuras hasta el desalojo.
Presentar una demanda de desahucio
Para presentar una demanda de desahucio es necesario adjuntar el contrato de alquiler, las notificaciones que se han enviado para reclamar el pago de la renta y un poder general para pleitos, por el que se otorgan poderes al procurador. El procurador es siempre necesario en este procedimiento, salvo que la renta mensual del inmueble sea inferior a los 166 euros al mes.
El inquilino recibirá en el plazo de un mes el decreto en el que se le comunica la admisión de la demanda de desahucio, con la fecha de lanzamiento y la fecha de juicio. Tras recibir el documento, pueden producirse varios escenarios en función de la respuesta o falta de respuesta del inquilino al mismo:
- Que abone la cantidad debida y abandone el inmueble. En este caso el problema estaría solucionado y el procedimiento acabaría ahí.
- Que abandone la vivienda sin pagar las rentas debidas. En este supuesto el procedimiento desahucio se paraliza pero continuará la reclamación de la deuda.
- Que enerve el desahucio. El inquilino deudor tiene derecho a paralizar el desahucio abonando la cantidad reclamada en el plazo de diez días, y de este modo permanecer en el inmueble, lo que se conoce como enervación del desahucio. Para poder acogerse a esta posibilidad no puede haber enervado el desahucio con anterioridad ni haber transcurrido más de 30 días desde que recibió la reclamación mediante burofax.
- Que se oponga a la demanda de desahucio contestando a la misma, para lo que puede alegar supuestos como que sí se han abonado las rentas o que las cantidades que se le requieren no son correctas. En este caso se celebraría un juicio verbal en la fecha que ya le ha sido comunicada.
- No contestar a la demanda, permanecer en el inmueble y continuar sin pagar. En este supuesto se ejecutará el lanzamiento de la vivienda en la fecha prevista, por el que será desalojado por la comisión judicial.
Por tanto, solo habrá juicio verbal si el inquilino se opone a la demanda de desahucio. Si permanece en el inmueble sin haber contestado a la demanda para oponerse a ella, el proceso continúa sin juicio; en este caso el juez emitirá un nuevo decreto en el que condenará al arrendatario al pago de la cantidad que adeudará hasta la fecha de lanzamiento y las costas del procedimiento.
Si el inquilino no abona la deuda, el propietario dispondrá de un plazo de cinco años para ejecutar la deuda (presentar una demanda para solicitar el embargo de la cantidad de sus bienes).
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