El IRPF es uno de los principales impuestos a los que hay que hacer frente en la venta de una vivienda; pero existen determinados casos en los que el vendedor está exento del pago de este tributo, o al menos en una parte.

En estos tiempos en los que muchas personas vuelven a plantearse la idea de cambiar de casa, conocer cómo grava el IRPF la venta de un inmueble y contar con una asesoría fiscal de confianza puede ayudar a ahorrar una importante cantidad en impuestos.

Cuando se vende una vivienda, el vendedor está obligado a declarar en la declaración de la Renta de ese ejercicio la ganancia patrimonial que le ha supuesto la operación. Para calcular ese beneficio hay que obtener la diferencia entre el valor de transmisión de la casa y el valor de adquisición que en su día tenía el inmueble.

Como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es progresivo, el porcentaje de esa ganancia que tendrá que abonar el vendedor se establece en diferentes tramos que dependen del volumen de ese beneficio:

 

  • El 19% para las ganancias hasta 6.000 euros
  • El 21% para las ganancias de entre 6.000 y 50.000 euros
  • El 23% para las ganancias de entre 000 euros y 200.000 euros
  • El 26% para las ganancias de más de 200.000 euros, a partir de 2021

 

Sin embargo, existen determinadas circunstancias en las que el vendedor se puede beneficiar de una exención en el pago del IRPF, total o parcial: si el dinero obtenido por la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, si el vendedor es mayor de 65 años o si la casa se entrega al banco como dación en pago. Sin embargo, existen ciertos requisitos para cada uno de estos supuestos:

 

  • En el caso de reinversión para la compra de una nueva vivienda habitual, para beneficiarse de la exención el inmueble que se vende debe tratarse también de la vivienda habitual del vendedor y la compra de la nueva casa debe formalizarse en el plazo máximo de dos años desde la venta. Además, si el dinero que se emplea en la compra del nuevo inmueble es menor que el obtenido por la venta, la diferencia sí está sujeta al IRPF.
  • Para que el importe obtenido por la venta esté exento del IRPF en el caso de que el vendedor sea mayor de 65 años, deberá o bien tratarse de su vivienda habitual o, si lo que se vende es una segunda residencia, el dinero deberá emplearse en una renta vitalicia
  • Si el inmueble se entrega en dación en pago a la entidad financiera, es condición imprescindible que no exista otro inmueble en propiedad de valor suficiente para satisfacer toda la deuda

 

 

Ajustar la ganancia patrimonial

 

Al margen de estos casos en los que el vendedor puede beneficiarse de una exención en el pago del IRPF, si las circunstancias no permiten acogerse a esta bonificación sí es recomendable tener en cuenta todos los gastos que se pueden deducir al calcular la ganancia patrimonial por la que habrá que tributar. De este modo los impuestos a pagar serán menores.

Así, a la hora de hallar el valor de transmisión del inmueble se podrán restar todos los gastos e impuestos que se han abonado para realizar la operación, como los de cancelación de la hipoteca, el impuesto de la plusvalía municipal o los gastos de la agencia inmobiliaria.

Con el valor de adquisición ocurre a la inversa: se le podrán sumar los gastos e impuestos que se asumieron para su compra y, además, el coste de las inversiones y mejoras que se han realizado en el inmueble (sin que sean aplicables los gastos de conservación y reparación).

Contar con una asesoría fiscal que nos asesore sobre qué gastos pueden declararse o cuáles no, o sobre cuestiones que pueden tener una interpretación ambigua, como si se puede obtener una exención por la reinversión en una nueva vivienda habitual si el importe obtenido por la venta se emplea en el pago de una hipoteca, será una ayuda tanto para ahorrar en el pago de impuestos por la venta de vivienda y también en posibles problemas futuros con la Administración.

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