Al realizar la venta de un inmueble estamos obligados al pago de tres impuestos: el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía municipal) y la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Siguiendo una serie de consejos, y contando con la ayuda de una asesoría fiscal, se puede ahorrar en el pago de estos tributos.
IRPF por la venta de una vivienda
El IRPF grava, en la declaración de la Renta de ese ejercicio, el beneficio obtenido por la venta de la vivienda: el dinero que se ha ganado con la venta en relación con lo que costó su compra.
Para determinar esa ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición) hay que incluir en el cálculo los gastos e impuestos en los que se ha incurrido tanto en la venta como en la compra del inmueble.
Cálculo del valor de transmisión
Para calcular el valor de transmisión de la vivienda, al valor de venta se le pueden restar todos los gastos e impuestos que se han abonado para realizar la operación, como los gastos de cancelación de la hipoteca, el pago del impuesto de la plusvalía municipal o los honorarios de la agencia inmobiliaria, si se ha recurrido a una para la venta.
El valor de la venta que hay que utilizar para realizar este cálculo es el que figura en las escrituras, o el valor declarado a efectos de Sucesiones y Donaciones, siempre y cuando este no exceda del valor de mercado.
Cálculo del valor de adquisición
Para realizar el cálculo del valor de adquisición, al importe de la compra (igualmente, el de las escrituras, si no excede el valor de mercado), se le suma una serie de gastos:
- El coste de las inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, sin contar los gastos de conservación y reparación
- Los gastos e impuestos inherentes a la adquisición, como pueden ser el IVA, el Impuesto de Transmisiones o Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Sucesiones, los gastos de constitución de la hipoteca, los gastos de notaría o las comisiones pagadas a una inmobiliaria cuando se compró. No se cuentan para este cómputo los intereses abonados para la compra.
Y, en el caso de que el inmueble haya estado alquilado, se le restan las amortizaciones fiscales que se han ido deduciendo durante el tiempo en que la vivienda ha estado arrendada.
Cálculo de la ganancia patrimonial
Para hallar la ganancia patrimonial por la venta del inmueble, hay que restar al valor de transmisión que se ha calculado el valor de adquisición.
Cuando la ganancia patrimonial es negativa (si no ha existido beneficio), no será necesario pagar este impuesto, pero habrá que presentar igualmente la declaración.
Si, por el contrario, el resultado es que sí ha existido ganancia patrimonial, habrá que aplicar el porcentajeestablecido por la Agencia Tributaria para cada tramo de esa cantidad, de forma progresiva:
- El 19% para las ganancias hasta 6.000 euros
- El 21% para las ganancias de entre 6.000 y 50.000 euros
- El 23% para las ganancias de entre 000 euros y 200.000 euros
- El 26% para las ganancias de más de 200.000 euros, a partir de 2021
Sin embargo, existen determinadas circunstancias en las que el vendedor se puede beneficiar de exenciones en el pago del IRPF:
Exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual. Si el dinero de la venta se emplea en la compra de una nueva vivienda habitual, para lo que deben darse una serie de requisitos:
- Que la que se vende se trate efectivamente de la vivienda habitual (que se haya residido en ella de forma continua durante al menos tres años o, si este periodo ha sido inferior, que el cambio de residencia se haya producido por causas justificadas como un divorcio o un traslado por razones de trabajo).
- Que la reinversión se realice en un plazo de como máximo dos años posteriores o anteriores a la fecha de la venta
Si en la compra de la nueva vivienda habitual no se emplea todo el importe obtenido por la venta, habrá que pagar el IRPF por la cantidad que no ha sido reinvertida.
Sobre la duda frecuente de si la exención es aplicable si se utiliza el importe obtenido por la venta en el pago de las cuotas de una hipoteca, existen opiniones y fallos contradictorios al respecto, por lo que es aconsejable consultar el caso concreto con una asesoría fiscal.
Exención del IRPF por ser mayor de 65 años. Los mayores de 65 años están exentos del pago del IRPF por ganancias patrimoniales en la venta de su vivienda habitual. En el caso de una segunda residencia, pueden acogerse a la exención si emplean el dinero de la venta en una renta vitalicia, siempre y cuando cumplan con una serie de requisitos. De lo contrario, tendrán que abonar el impuesto.
Exención por la entrega de la vivienda en dación en pago. Si el inmueble se entrega en dación en pago al banco por no poder abonar la hipoteca, se estará exento del pago del IRPF, siempre y cuando no exista otro inmueble en propiedad de valor suficiente para satisfacer toda la deuda.
Plusvalía municipal por la venta de una vivienda
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (la plusvalía) grava el aumento de valor que ha sufrido la vivienda durante el tiempo que se ha poseído.
En este caso lo que se tiene en cuenta no es el precio de compra y de venta, sino el valor del suelo, por lo que se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble, el coeficiente establecido por el Ayuntamiento para calcular el incremento de valor, el número de años transcurridos y el porcentajeestablecido por el Ayuntamiento.
Este impuesto se abona en un plazo de 30 días desde la venta de la vivienda.
El Tribunal Constitucional determinó en 2017 que si no ha existido un incremento de valor no se está obligado a abonar este impuesto, pero en la práctica la mayoría de los ayuntamientos siguen solicitando su pago. Por esa razón, la recomendación es abonarlo y posteriormente reclamar su devolución.
Pago del IBI en la venta de una vivienda
Según la legislación, la persona responsable de abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es la propietaria del inmueble a fecha de 1 de enero de ese año, pero también se permite que el pago de este tributo se reparta entre vendedor y comprador, de forma proporcional a los meses que se ha tenido el inmueble en propiedad en ese año. Por lo que es habitual negociar su pago entre ambas partes.
Si en el momento de la venta el recibo aún no ha sido girado, se puede igualmente negociar su pago, tomando como referencia el importe abonado el año anterior.