El alquiler de inmuebles es una operación clave para muchas empresas y autónomos, ya sea como arrendadores o arrendatarios. En esta guía te explicamos el tratamiento fiscal del alquiler de inmuebles en 2025, con aspectos clave como el IVA, el IRPF, el Impuesto de Sociedades y las obligaciones formales, porque conocer la fiscalidad aplicable es fundamental para optimizar costes y evitar sanciones.
Alquiler como gasto deducible
Las empresas y autónomos pueden deducir el alquiler de inmuebles destinados a su actividad económica en el Impuesto de Sociedades y en el IRPF. Pero existen ciertos requisitos: que el inmueble se utilice exclusivamente para la actividad, que la factura cumpla con los requisitos legales y que el pago se realice a través de medios bancarios.
Para los autónomos en estimación directa, este gasto es deducible en el rendimiento neto de la actividad. Para las empresas, es deducible en la base imponible del Impuesto de Sociedades.
Retención del 19% en alquileres de locales
Cuando una empresa o autónomo alquila un local a una persona física, debe aplicar una retención del 19% sobre el importe del alquiler. Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 1.000€ (la retención del 19% sería entonces de 190€), el pago al arrendador sería de 810€. El arrendador recuperará la retención en su declaración de IRPF.
No se aplica la retención si el arrendador es una sociedad o si el inmueble no se destina a actividad económica.
Tratamiento del IVA en el alquiler de inmuebles
El IVA se aplica dependiendo del tipo de alquiler. El alquiler de un local comercial o una nave industrial está sujeto a un IVA del 21%: el arrendador debe emitir factura con IVA y declarar el impuesto trimestralmente. Por su parte, el alquiler de vivienda, por ejemplo, para trabajadores de nuestra empresa, está exento de IVA. Si la empresa alquila una vivienda para un empleado, no se aplica IVA ni retenciones.
Fiscalidad del subarriendo y cesiones de uso
Si un autónomo o empresa subarrienda un local, debe repercutir el 21% de IVA. Y debe aplicar la retención del 19% si el subarrendador es persona física.
Plusvalía e implicaciones en el IRPF o Impuesto de Sociedades
Cuando una empresa o un autónomo vende un inmueble que ha tenido alquilado, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que tiene consecuencias fiscales en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades, según el caso.
Si el inmueble alquilado pertenece a un autónomo y lo vende, la ganancia o pérdida patrimonial debe declararse en el IRPF. Cuando es una empresa la que vende un inmueble alquilado, la plusvalía generada tributa en el Impuesto de Sociedades.
Además del IRPF o Impuesto de Sociedades, la venta de un inmueble puede estar sujeta a la plusvalía municipal, calculada según el valor catastral del suelo y los años de tenencia del inmueble. Desde la reforma reciente, es posible solicitar su anulación si se demuestra que no ha habido ganancia real en la operación.
El alquiler de inmuebles tiene un impacto fiscal significativo en empresas y autónomos. Conocer el IVA, las retenciones y las deducciones aplicables permite una mejor planificación fiscal y evita problemas con Hacienda. Para optimizar la tributación de tu negocio y cumplir con la normativa vigente, consulta a nuestros asesores fiscales.