Si quieres alquilar un local de tu propiedad a un autónomo o empresa para que ejerza en él su actividad económica debes tener en cuenta que debes cumplir con ciertas obligaciones tributarias. Al tratarse de la prestación de un servicio, el arrendamiento está sujeto a IVA. Además, al ser el pagador un autónomo o empresa, tendrás que declarar trimestralmente la retención en el IRPF.
La única excepción es que un inmueble, o parte del mismo, se destine exclusivamente a vivienda, caso en el que el alquiler estará exento de IVA.
Existen otras situaciones que pueden hacernos dudar acerca de la obligación de tributar por IVA por el alquiler de un local. ¿Qué ocurre si alquilamos el local a un autónomo que emplea el local para su actividad profesional pero también como vivienda? En este caso, al no ser su uso exclusivo como vivienda, el arrendamiento estará sujeto a IVA.
Como los trasteros o garajes no se consideran vivienda, aunque el inquilino no realice una actividad económica en el local, también deberemos facturar el alquiler con IVA y declararlo trimestralmente.
En definitiva, siempre y cuando el inmueble, o parte del mismo, no se destine exclusivamente a vivienda, el alquiler de un local a un autónomo o empresa está sujeto al impuesto, por lo que lo primero que debes hacer es darte de alta en Hacienda (en el Censo de Empresarios y Profesionales) como arrendador de locales de negocio, presentando el modelo 037. Concretamente, tendrás que seleccionar el epígrafe 861.2, ‘Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.’.
Si en la factura del arrendamiento incluimos la comunidad o cualquier otro gasto que esté a nuestro nombre, todos esos conceptos estarán incluidos en la base imponible, por lo que tendremos que repercutir el 21% al importe total.
Este IVA que repercutimos en las facturas deberemos declararlo trimestralmente a Hacienda mediante el modelo 303.
Además de la declaración del IVA, la Ley nos obliga a retener el IRPF sobre la cuantía del arrendamiento e ingresarlo trimestralmente. Como en el caso del IVA, esta retención se practica sobre la cantidad total, incluidos todos los gastos que se repercutan al arrendatario.
En la declaración anual del IRPF incluiremos los ingresos y gastos del alquiler. La Ley del IRPF considera el arrendamiento de inmuebles una actividad económica únicamente cuando para ello contamos con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
En caso contrario, si este arrendamiento no lo realizamos como actividad económica, declararemos estos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario. También incluiremos en nuestra declaración del IRPFtodos los gastos ocasionados por el alquiler, como pueden ser los gastos de comunidad, el IBI o la tasa de basuras.